Le 10 cose che controlliamo prima di acquistare un immobile da riqualificare

Comprare un immobile da ristrutturare può sembrare relativamente semplice: si individua una buona occasione, si stimano i lavori, si fanno due conti sul possibile prezzo di vendita e, se i numeri tornano, si acquista.

Nella realtà, almeno per noi, il processo è molto diverso.

Quando valutiamo un immobile, la prima domanda che ci facciamo non è «quanto costa ristrutturarlo?», ma «cosa potrebbe diventare?».

È una differenza importante.

Un immobile vecchio non è necessariamente un buon immobile da riqualificare solo perché può essere acquistato a un prezzo interessante. Al contrario, un immobile apparentemente difficile, mal distribuito o nato per una funzione completamente diversa può nascondere un potenziale enorme.

Negli anni abbiamo valutato appartamenti, case indipendenti, uffici, laboratori, immobili commerciali e interi fabbricati. Alcuni si prestavano a interventi relativamente semplici, altri richiedevano frazionamenti, cambi di destinazione d'uso o trasformazioni radicali.

E non cerchiamo necessariamente immobili da trasformare in abitazioni di lusso. Riqualificare, per noi, significa soprattutto ridare valore a un immobile esistente.

Questo può voler dire recuperare un grande appartamento in un palazzo signorile e realizzare una residenza di livello elevato. Ma può anche significare trasformare un vecchio ufficio in appartamenti funzionali destinati a studenti e giovani professionisti, oppure recuperare una casa indipendente in periferia per una famiglia che cerca spazio, giardino e costi di gestione contenuti.

Prodotti completamente diversi. Ma il metodo con cui li valutiamo parte sempre dalle stesse domande. Ecco le principali.

1. Dove si trova?

Sembra la domanda più banale, ma non lo è affatto.

La posizione rimane uno degli elementi fondamentali nella valutazione di un immobile, ma per noi «posizione» non significa semplicemente stabilire se ci troviamo in centro, semicentro o periferia. Cerchiamo di capire che cosa offre quella specifica posizione e a chi può interessare.

Ci sono zone centrali nelle quali il valore è dato soprattutto dalla possibilità di raggiungere tutto a piedi. Zone residenziali dove diventano fondamentali tranquillità, scuole, servizi e parcheggi. Zone universitarie nelle quali la domanda di piccoli appartamenti o camere può essere molto elevata. Quartieri semicentrali ben collegati che possono risultare particolarmente interessanti per giovani professionisti.

Persino una posizione periferica può rappresentare un'opportunità. Una casa indipendente con giardino, ad esempio, difficilmente potrebbe trovarsi nel centro di una grande città a un prezzo accessibile. In una zona più esterna, invece, potrebbe diventare esattamente ciò che cerca una famiglia disposta ad allontanarsi qualche chilometro pur di avere indipendenza, spazio esterno e magari un'abitazione energeticamente efficiente.

Per questo non esiste, in assoluto, una posizione giusta o sbagliata. Esiste una posizione più o meno coerente con il progetto che immaginiamo.

2. Chi potrebbe voler vivere o investire proprio qui?

All'analisi della zona deve essere associato l'acquirente ideale, ossia colui che potrebbe essere l'utilizzatore finale dell'immobile. È uno dei passaggi più importanti, perché influenza quasi tutte le decisioni successive.

Una giovane coppia ha esigenze diverse da una famiglia con due figli. Uno studente universitario ha esigenze diverse da un professionista. Chi acquista la propria abitazione principale ragiona in modo diverso da chi compra un appartamento esclusivamente per metterlo a reddito.

Facciamo un esempio. Supponiamo di trovare un ufficio di 300 metri quadrati in una zona semicentrale, ben servita dai mezzi pubblici e vicina a un'università.

Potrebbe avere poco senso trasformarlo in un unico enorme appartamento da 300 metri quadrati. Il mercato della zona potrebbe semplicemente non avere abbastanza acquirenti disposti a comprarlo. Se però quello stesso immobile fosse tecnicamente e urbanisticamente trasformabile in quattro appartamenti più piccoli, il ragionamento cambierebbe completamente. E cambierebbe ancora se ci trovassimo invece in un elegante palazzo del centro storico, dove proprio la grande metratura potrebbe rappresentare uno degli elementi di maggior pregio.

Lo stesso numero di metri quadrati può quindi avere un valore completamente diverso in funzione di dove si trova e di chi immaginiamo possa utilizzarlo.

3. Qual è il potenziale che oggi non si vede?

Probabilmente questa è la parte più interessante del nostro lavoro. Entrare in un immobile e cercare di non fermarsi a quello che si vede.

Un corridoio lunghissimo, stanze disposte male, ambienti bui, vecchi impianti, pavimenti deteriorati e una distribuzione interna figlia delle esigenze di cinquant'anni fa possono rendere un appartamento decisamente poco attraente.

Ma le pareti si possono spostare. E a volte proprio una distribuzione pessima nasconde una grande opportunità.

Lo stesso vale per immobili che originariamente non erano nemmeno abitazioni. Un ufficio, un laboratorio o un'altra tipologia di immobile possono aver perso parte della propria attrattività per la funzione per cui erano stati progettati, ma possedere caratteristiche molto interessanti per un utilizzo completamente diverso.

Naturalmente non basta immaginarlo: bisogna verificare che la trasformazione sia possibile. Ma il primo passo è proprio questo: non valutare soltanto ciò che l'immobile è oggi, ma cercare di capire ciò che potrebbe diventare domani.

4. Possiamo davvero trasformarlo come immaginiamo?

A questo punto bisogna passare dall'idea alla realtà. Un immobile di grandi dimensioni non è automaticamente frazionabile. E il fatto che sulla carta sembri possibile ricavare tre appartamenti non significa che urbanisticamente e tecnicamente sia davvero possibile farlo.

Bisogna verificare molti aspetti: destinazione d'uso, normativa urbanistica, dimensioni minime, rapporti aeroilluminanti, finestre, scarichi, accessi, parti comuni, eventuali vincoli, regolamento condominiale. In caso di cambio di destinazione d'uso, la verifica diventa ancora più importante.

Prendiamo nuovamente l'esempio di un grande ufficio. Potremmo avere una superficie complessiva più che sufficiente per realizzare diversi appartamenti, ma scoprire che alcuni ambienti non possono essere utilizzati come previsto, che non è possibile aprire determinati nuovi accessi o che la conformazione dell'edificio rende molto complicata la realizzazione degli impianti.

Sono verifiche da fare prima dell'acquisto, non dopo, e soprattutto in maniera indipendente da quanto viene proposto in fase di trattativa. Capita spesso che venga presentata, insieme all'immobile, una bozza di progetto già pronta: planimetrie che sulla carta sembrano perfette, con la nuova distribuzione già disegnata.

Il problema è che quei progetti vengono quasi sempre realizzati senza un sopralluogo tecnico approfondito: senza sapere con certezza dove passano gli scarichi, dove si trovano i muri portanti, quali vincoli urbanistici o condominiali si applichino a quello specifico immobile. È un disegno fatto per rendere l'immobile più attraente agli occhi di chi lo sta valutando, non una verifica di fattibilità reale.

Di «occasioni uniche» e «grandi affari» ne abbiamo visti decine e decine in vent'anni. Peccato non lo fossero minimamente. Perché un'idea progettuale che non può essere autorizzata resta un bel disegno su un foglio, niente di più.

5. Come saranno realmente gli spazi dopo la trasformazione?

Superato il problema della fattibilità, ce n'è un altro. Il fatto che un appartamento si possa realizzare non significa necessariamente che sia un buon appartamento.

È relativamente facile prendere una planimetria e iniziare a tracciare linee fino a quando tutti i metri quadrati sono stati utilizzati. Molto più difficile è chiedersi come si vivrà realmente all'interno di quegli spazi. E qui entra in gioco il concetto fondamentale di target di vendita.

Dove metteremo il divano? C'è una parete sufficientemente lunga per la cucina? Il tavolo trova una posizione naturale? La camera matrimoniale permette di inserire comodamente letto e armadio? Quanto spazio stiamo perdendo nei corridoi? Il bagno è nella posizione giusta? C'è sufficiente luce naturale? E ancora: quali sono gli affacci? Come entra la luce durante la giornata? La zona giorno è orientata nel modo migliore?

Quando si fraziona, questo aspetto diventa ancora più delicato. Da un grande immobile è magari possibile ricavare quattro unità, ma non è detto che quattro sia il numero giusto. A volte tre appartamenti ben progettati valgono più di quattro appartamenti sacrificati. L'obiettivo non dovrebbe essere spremere ogni metro quadrato disponibile, ma utilizzare quei metri quadrati nel modo migliore possibile.

E quindi si procede solo se tutti gli ambienti sono perfetti? Dato che la perfezione non esiste, si valuta se ci sono dei buoni compromessi.

A Milano, ad esempio, molte persone sono disposte a vivere anche in soluzioni compatte come sottotetti o seminterrati a limite della legge — per inciso, noi ci siamo sempre rifiutati di realizzare operazioni in ambienti privi di luce naturale, perché la nostra etica non ce lo consente. Molti sono più che contenti di avere un bilocale dove magari la camera non è super funzionale, o dove l'affaccio non è dei migliori, ma dove è possibile spendere decisamente meno rispetto al costo al metro quadro della zona.

In sintesi: siamo ben consapevoli di quelle che sono le buone pratiche e di tutti gli aspetti da valutare, ma una volta definito il quadro, giudichiamo se il compromesso a cui possiamo arrivare è buono oppure no. Del resto, se non fosse così, avremmo ben poco da ristrutturare.

6. Quali lavori servono davvero?

Solo a questo punto arriviamo a ciò che normalmente viene associato per primo alla ristrutturazione: i lavori. E anche qui cerchiamo di evitare automatismi. Non sempre è necessario demolire tutto. E non sempre conservare significa risparmiare.

Valutiamo strutture, coperture, facciate, serramenti, impianti, distribuzione interna, isolamento, eventuali problemi di umidità e stato delle parti comuni. Cerchiamo soprattutto di capire quali interventi siano necessari per ottenere il risultato che abbiamo immaginato.

Una casa indipendente degli anni Sessanta o Settanta, ad esempio, potrebbe richiedere un intervento molto importante. In alcuni casi può essere conveniente recuperare la struttura esistente; in altri potrebbe avere più senso valutare una demolizione e ricostruzione. E, semplicemente, potrebbe non essere conveniente fare nessuna delle due cose, se la richiesta economica della proprietà porta a un lavoro fuori budget.

Un appartamento in un buon condominio potrebbe invece avere una struttura e un involucro perfettamente validi e richiedere soprattutto una nuova distribuzione interna e il completo rifacimento degli impianti.

Dal 2013 al 2018 a Milano, quasi tutte le nostre operazioni riguardavano la ristrutturazione di vecchi bilocali mal distribuiti — ampi ingressi, corridoi sproporzionati, cucina separata — in trilocali con doppio bagno, molto più funzionali e adatti allo stile di vita moderno.

Ogni immobile, quindi, ha una storia diversa. Per questo cerchiamo di non partire mai dalla soluzione, ma dal problema che dobbiamo risolvere.

7. Quanto possiamo migliorare l'efficienza energetica?

Oggi la classe energetica di un immobile è diventata un elemento importante nella decisione di acquisto. Ma anche qui preferiamo evitare un approccio troppo semplicistico.

La domanda non è necessariamente: «Possiamo arrivare in classe A4?». La domanda più utile è: «Qual è il livello di efficienza energetica più sensato per questo immobile e per il suo futuro utilizzatore?». Sono due cose diverse.

Se stiamo recuperando una casa indipendente destinata a una famiglia che probabilmente la utilizzerà per molti anni, interventi importanti sull'involucro, sulla copertura e sugli impianti possono avere un peso enorme. Se invece stiamo ristrutturando un piccolo appartamento all'interno di un condominio esistente, abbiamo inevitabilmente margini di intervento differenti.

E dobbiamo sempre considerare il rapporto tra costo e beneficio. Una classe energetica molto elevata ottenuta attraverso soluzioni impiantistiche estremamente costose non rappresenta automaticamente la scelta migliore. Contano anche qualità dell'involucro, ponti termici, esposizione, serramenti, modalità di utilizzo dell'abitazione e costi futuri di gestione e manutenzione.

L'efficienza energetica deve quindi far parte del progetto fin dall'inizio, ma deve essere coerente con l'immobile e con il target a cui è destinato.

8. Quanto costa creare questo valore?

Fin qui potremmo aver trovato un immobile nella posizione giusta, individuato il target, studiato una buona trasformazione e verificato che sia tecnicamente realizzabile. Ora arrivano i numeri. Perché un buon progetto immobiliare deve anche essere economicamente sostenibile.

Al prezzo di acquisto dobbiamo aggiungere il costo dei lavori, le spese tecniche, gli oneri, i costi finanziari, le spese legate all'operazione e, inevitabilmente, una quota di imprevisti.

E c'è un altro costo che viene spesso sottovalutato: il tempo. Un intervento che richiede sei mesi non ha lo stesso costo di uno che, per problemi tecnici, autorizzativi o di cantiere, ne richiede diciotto. A questo si aggiunge che oggi non esistono più imprese che lavorano in esclusiva per un unico committente, come accadeva prima del Covid, uno spartiacque legato non tanto alla pandemia in sé, quanto al sistema del bonus 110%, che ancora oggi lascia conseguenze negative su tutta la filiera edile.

Alla fine dobbiamo mettere tutto questo in relazione con il valore che pensiamo di poter creare. Ed è importante sottolineare una cosa: non cerchiamo necessariamente l'immobile che, una volta terminato, avrà il prezzo di vendita più alto. Cerchiamo immobili nei quali esista un potenziale concreto di creazione di valore.

Può essere un appartamento prestigioso. Ma può essere anche un piccolo immobile acquistato e trasformato correttamente, capace di offrire un'ottima redditività a chi lo comprerà come investimento.

9. Quali difetti possiamo correggere e quali rimarranno per sempre?

Questa è una distinzione che chi compra una casa da ristrutturare dovrebbe fare sempre. Ci sono difetti che una ristrutturazione può eliminare completamente. Un bagno vecchio si rifà. Un impianto obsoleto si sostituisce. Una distribuzione interna sbagliata, nella maggior parte dei casi, si può modificare.

Poi ci sono caratteristiche che nessuna ristrutturazione potrà cambiare. Un appartamento molto buio resterà probabilmente poco luminoso. Un brutto affaccio rimarrà tale anche dopo aver installato il parquet più costoso sul mercato. Un piano alto senza ascensore continuerà a essere un piano alto senza ascensore. Una strada molto rumorosa non diventerà silenziosa perché abbiamo rifatto la cucina.

Naturalmente alcuni problemi possono essere attenuati: un buon serramento può migliorare enormemente il comfort acustico, per esempio. Ma il principio rimane.

Prima di spendere soldi per migliorare un immobile dobbiamo capire quali sono i suoi limiti strutturali e accettare che alcuni di essi continueranno a esistere anche dopo i lavori. È uno degli aspetti che pesano maggiormente sulla decisione finale di acquistare oppure rinunciare.

10. Il mercato riconoscerà davvero il valore che abbiamo creato?

Alla fine torniamo esattamente al punto di partenza: il mercato e il futuro acquirente. Possiamo realizzare un immobile bellissimo, tecnicamente impeccabile, efficiente e rifinito con materiali eccellenti. Ma quanto sarà disposto a pagarlo qualcuno?

È qui che bisogna evitare uno degli errori più comuni nelle ristrutturazioni: confondere il costo con il valore. Spendere 50.000 euro in più non significa necessariamente aumentare di 50.000 euro, e oltre, il valore di mercato dell'immobile.

In una determinata zona potrebbe non avere alcun senso utilizzare finiture estremamente costose, perché il potenziale acquirente non sarebbe disposto a riconoscerne economicamente il valore. In un'altra situazione potrebbe accadere esattamente il contrario. Se stiamo recuperando un grande appartamento in un palazzo prestigioso del centro città, destinato a un pubblico con elevata capacità di spesa, risparmiare proprio sulle caratteristiche che quel pubblico considera essenziali potrebbe compromettere l'intera operazione.

Lo stesso ragionamento vale per un immobile destinato all'investimento. Chi compra per mettere a reddito potrebbe essere molto più interessato alla distribuzione intelligente degli spazi, ai bassi costi di gestione, alla facilità di manutenzione e alla redditività potenziale che non a una particolare marca di rubinetteria. Il progetto deve quindi essere sempre proporzionato al mercato.

Cerchiamo potenziale, non perfezione

Non cerchiamo immobili perfetti. Cerchiamo immobili con potenziale. Alla fine, probabilmente, è questa la sintesi migliore del nostro modo di lavorare.

Può trovarsi in un appartamento da ristrutturare nel centro di Milano, Padova o Bologna. Può trovarsi in una casa indipendente in periferia che necessita di una riqualificazione profonda. Può nascondersi in un grande appartamento progettato secondo criteri ormai superati, che attraverso un frazionamento può rispondere molto meglio alle esigenze abitative di oggi. Oppure in un laboratorio o in un ufficio che ha perso attrattività per la propria funzione originaria ma che, dove le norme e le caratteristiche dell'immobile lo consentono, può trovare una nuova vita attraverso un cambio di destinazione e un progetto completamente diverso.

Non tutti questi immobili diventeranno abitazioni di lusso. E non devono diventarlo. Riqualificare non significa necessariamente rendere un immobile più costoso. Significa renderlo migliore, più funzionale e più adatto alle esigenze di chi lo utilizzerà.

Perché vi raccontiamo tutto questo

A questo punto qualcuno potrebbe legittimamente pensare: «Va bene, ma a me cosa importa di tutto questo? Io devo comprare una casa. La vedo, mi piace, il prezzo mi sta bene e decido se acquistarla oppure no.» Ed è assolutamente comprensibile. In fondo, chi compra una casa non è tenuto a conoscere tutto quello che è successo prima: quante visite abbiamo fatto prima di trovare quell'immobile, quanti altri ne abbiamo scartati, quanti progetti abbiamo studiato, quali problemi abbiamo dovuto risolvere o perché abbiamo deciso di distribuire gli spazi proprio in quel modo.

E allora perché raccontarlo? Perché crediamo nella trasparenza. Ci sembra giusto che chi acquista una casa da noi sappia che dietro al risultato finale c'è un lavoro che comincia molto prima del cantiere. C'è la ricerca dell'immobile, lo studio del mercato, la progettazione, la valutazione dei rischi, il confronto con tecnici e imprese, la gestione dei lavori e, inevitabilmente, anche degli imprevisti. E c'è naturalmente un'impresa che investe capitale, tempo e competenze con l'obiettivo di ottenere un margine economico.

Non abbiamo difficoltà a dirlo: siamo aziende e il profitto fa parte del nostro lavoro. Ma crediamo che il modo migliore per ottenere quel profitto non sia farlo a scapito dell'acquirente. Al contrario. Il nostro obiettivo è creare un'operazione nella quale il valore venga generato lungo tutto il percorso: acquistando immobili con un potenziale ancora inespresso, progettando una trasformazione coerente con il mercato, controllando i costi, sfruttando quando possibile e nel pieno rispetto delle regole i bonus e gli incentivi messi a disposizione dalla legge e, infine, offrendo al mercato un immobile che abbia più valore di quello da cui siamo partiti.